Kentsel dönüşüm sürecinde işlemlerin başlaması için 2/3 çoğunluk yeterlidir. Ancak 2/3 çoğunluk şartı ile yapılabilecek işlemler ancak müteahhit firmanın seçilmesi ve sözleşmenin imzalanmasını kapsar. Yıkım ruhsatının alınması, imar durumu v.b. evrakların alınması, yapı ruhsatının alınması ve inşaatın başlaması için tam vekalet ve birlik gerekmektedir. İşte bu durumda da 6306 Sayı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun veya bilinen adıyla Kentsel Dönüşüm Kanunu ile birlikte Kamulaştırma, Satınalma veya Hızlı Kamulaştırma kavramları hayatımıza girmiştir. Öncelikler bu kavramları açıklayalım:
Kamulaştırma; Bir apartman veya meskende 2/3 çoğunluğu sağlayan tarafın yapının yenilenmesi için engel olanarak görülen ve işlemlere devam edilmesine izin vermeyen 1/3 hisse ve daha az hisseli malik için yapılan bir dizi işlem sonucunda tapuların çoğunluk tarafına bedeli karşılığında devredilmesidir.
Hızlı Kamulaştırma: Kamunun yararı gözetilerek 6306 sayılı kanun kapsamında ilk tebliğat yapıldıktan sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve/veya İlgili Belediye ve/veya İnşaat firması tarafından gerçekleştirilen kamulaştırma sürecidir.
Hızlı kamulaştırma durumu en güncel hali ile Fikirtepe’de gündeme gelmiştir. Fikir tepede bir ada üzerine tek kalan ve hiç bir durumda Müteahhit firma ile anlaşmayan parsel sahibine ilgili Belediye ve Bakanlık tarafından tebligat ile “15 gün içinde anlaşması aksi taktirde hızlı kamulaştırma yapılacağı” konusunda tebligat gitmesinden 1 hafta sonra Müteahhit firma ile anlaşarak sorun çözülmüştür.
Kentsel Dönüşüm Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler;
Kamulaştırma süreci yasal bir süreç olup burada 2/3 çoğunluğu sağlayarak ortak bir kararda birleşen hak sahiplerinin haklarının korunması ve Kentsel Dönüşüm Sürecinin devamlılığı sağlanması amaçlanmıştır. Yine bu süreç ile 1/3 ve daha az oranda kalan azınlığın haklarının elinden alınması değil, onlarında bu sürece dahil olması için gerekli işlemleri kapsamaktadır. Ancak tüm çalışmalar neticesinde yine de azınlıkta kalan kişi veya kişiler sürecin devam etmesi için 2/3 çoğunluk ve fazlasının aldığı karara uyum sağlamaz ise son çare olarak kamulaştırma yapılması gerekmektedir.
Kamulaştırma öncesi bazı işlemlerin yapılması gerekmektedir. Bu işlemlerdeki amaç azınlıkta kalan kişi veya kişilere evrak ve bazı raporlarla sürecin devamının anlatılma çalışmalarıdır. Yine kanun temelince yer alan hiç kimse süreç sonrasında kendi rızası olmadan mevcut konumundan farklı bir konuma getirilemez. Örnek verecek olursak ön cephede oturan bir kişi 2/3 çoğunluk öyle istedi diye arka cephede bir daire yada işyeri alamaz. Yada 2. katta oturan bir kişi yine çoğunluk istedi diye zemin kattan daire verilemez. Kentsel dönüşüm kanununda aslın amaç adil bir biçimde kar ve kayıpların ortak olarak malikler arasında eşit olarak dağıtılarak binanın yenilenmesi ve sürecin tamamlanmasıdır.
Kamulaştırma süreci 6036 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun ile birlikte kat malikleri kanunu, tebliğat kanunu ve bir çok kanunu içeren önemli ve yasal bir süreçtir. Aşağıda bu süreç kısaca özetlenmeye çalışılsa bile bir kamulaştırma sürecinde birden çok sorun/olumsuz durum ile karşılaşılarak süreç uzayabilmektedir. Burada asıl mesele sorunlar karşısında yasaların ve yönetmeliklerin uygun gördüğü yasal çözümleri bulabilmektedir.
Süreç Kentsel Dönüşüm raporu hazırlanıp ilgili idare tarafından onaylanması ve yasal itiraz haklarının da bitmesi sonrası 634 sayılı kat malikleri kanununa göre yapılacak toplantı ile başlamaktadır.
1 ) DEĞERLEME RAPORU
- SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme şirketine tespit ettirilir.SPK Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Firmamızca verilmektedir.
2) TOPLANTI ÇAĞRISI
- Kentsel Dönüşüm raporu yazılmış ilgili kurum tarafından onaylanmış yapının maliklerine tapu kanalıyla durumu bildiren tebligat ulaştırılır.
- Toplantı çağrısının tüm maliklere yapılması zorunludur.
3) TOPLANTI KARAR TUTANAĞI
- Toplantıda alınan kararlar alınmalıdır.
4) TOPLANTI SONRASI İHTARNAME
İhtarnamenin noter kanalıyla yapılması ve 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tebliği zorunludur.
Tabi burada kısaca anlatmaya ve ana hatlarını vermeye çalıştığımız bu süreç dediğimiz gibi birçok kanun ve yasal mevzuatı içinde barındırarak çoğunluk ve azınlık adına adil bir yöntemle çözülmesi gerekmektedir.