Kentsel Dönüşüm nedir sorusunun cevabı kentsel dönüşüm kelimesinin açıklanmasıyla mümkün olabilir. Öncelikle kentsel dönüşüm hakkında herşeyi anlatmadan önce ülkemizde yayınlanan kanunun tam olarak kentsel dönüşüm uygulaması için olmadığı ve kanunun adından da anlaşılacağı gibi afet riski altındaki alanların dönüşümü yani yapının mevcut haliyle bir afet riski altında olması gerektiğini ifade etmemiz gerekir.
Kentsel Dönüşüm Nedir?Tanımsal olarak kentsel dönüşüm; alanın veya yapıların bir afet riski şartı aranmaksızın işlevini yitirmiş, zaman içinde insan ihtiyaçlarına yeterli gelemeyen insan odaklı olarak düzenlenmesi yer almaktadır.
Kentsel gelişmenin toplumsal ekonomik ve mekânsal olarak yeniden ele alındığı ve kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp yeniden yapma canlandırma sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır.
Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un birinci maddesinde kanunun amacı ve kapsamı tanımlanmıştır.
” Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.”
İlgili maddeden ve kentsel dönüşümün anlamsal karşılığından da anlaşılacağı gibi etkin bir deprem kuşağı üzerinde bulunan ülkemizde gerek projelendirme, gerek yapım tekniği, gerek malzeme gerekse ekonomik ömrünü tamamlamış milyonlarca yapı bulunmaktadır. Bu yapılar deprem gibi doğal afetler karşısında yetersizlik göstermekte ve kendisinden beklenen dayanımı gösteremeyip can ve mal kayıplarına neden olmaktadır.
Yürürlüğe giren 6306 sayılı kanunla birlikte bilgisizlik, maddi yetersizlikler veya yürürlükte olan kat malikleri kanunu gibi kanunlar nedeniyle tahliye, yıkım ve yenileme veya güçlendirme çalışmaları yapılamayan yapılara uygulama kolaylığı sağlanmıştır. Yürürlüğe giren kanunla birlikte tüm binaların deprem testlerinin yapılması zorunlu hale gelecektir. Bu sayede yapısına güvenen bir çok vatandaşımız günümüz teknolojileri ile yapılarının değerlendirildiğinde ne kadar dayanıksız olduğu ve bekleneni karşılamadığını görebilecektir.
Bazı sık duyduğunuz kavramları da açıklamakta fayda vardır.
RİSKLİ YAPI; hak sahiplerince kentsel dönüşüm kanunundan faydalanmak için yetkili lisanslı firmalara başvuru yapılarak riskli yapı olduğu ispatlanmış deprem v.b. doğal afetlerde yıkılma riski taşıyan yapılar.
RİSKLİ ALAN: .çeşitli nedenlerle belediye, bakanlık veya ilgili idarelerce riskli olduğu inanılan ve bu amaçla bölgenin tamamının gerekli işlemlerle dosyasının hazırlanıp Bakanlar kurulu onayına sunularak riskli alan ilan edilmiş yapı alanlarıdır. Birden çok yapıları kapsar.
REZERV ALAN: Kentsel dönüşüm v.b. amaçlar için ilgili idarece ayrılmış ilerde kullanıma açılabilecek alanlardır.
Kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için yapıdaki maliklerden birinin gerekli evraklarla DİPU Kentsel Dönüşüm Firmasına başvuru yapması yeterlidir. Firmamız tarafından başvuru konusu yapı üzerinde yapılacak olan deprem testleri sonucunda Deprem Risk Raporu verilen bir değerlendirme raporu ilgili idareye verilerek süreç başlatılmış olur.
İdare raporu inceleyerek onaylayıp ilgili tapu dairesine bilgilendirmede bulunulur. Tapu tarafından yapının tapu kütüğüne RİSKLİ YAPI ibaresi eklenir ve tüm kat maliklerine tebligatla durum bilgilendirilir.
Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte yapının yıkımı ve müteahhit firma seçimi gibi konularda tüm kat maliklerinin ortak kararı aranmaksızın arsa payı üzerinden 2/3 çoğunluğun kararı yeterli olmaktadır. Ancak 2/3 çoğunluğun kararı sadece müteahhit seçimi ve sözleşmenin imzalanmasında yeterlidir. Ruhsat alınması ve inşaatın başlanabilmesi için geriye kalan kişilerin ya ikna edilmesi yada mülklerinin kentsel dönüşüm kanunu kapsamında kamulaştırılması gerekmektedir
07.11.2023 tarihinde kabul edilen 7471 sayılı kanun ile 6306 sayılı kanunda değişiklik yapılmasına daire kanun teklifi kabul edilerek 09.11.2023 tarihinde 32364 sayılı resmi gazetede yayınlanmıştır. Bu kanun maddesi değişiklikleri içerisinde en önemli madde Salt Çoğunluk ile karar alınma maddesidir. Salt çoğunluk demek %50 fazlasının alacağı karar demektir. Bu durumda bir binada %50 + 1 oy ile kentsel dönüşüm sürecinde karar alınabilecek. Burada %50 + 1 değerinin kişi olarak değil arsa payı üzerinden tüm arsa paylarının %50 değerinden 1 fazlası olduğunu da belirtmek gerekir.
Örnek olarak bir arsada 300 paylık bir hisse olsun. Her bir malikte ise 10/300 pay olacak biçimde 30 bağımsız birim olsun. Bu durumda bize gerekli olan pay sayısı 300/2+1 = 150+ 1 =151 paydır. Buda böyle eşit dağılım olan bir binada 16 malik ile karar alınabileceğini gösteriyor.
Ancak her zaman pay dağılımları böyle eşit olmayabilir. Örnek olarak dükkanların 25/130 üst katların 15/130 olduğu bir bina düşünelim. Bu durumda bu binada 1 adet 25 paylı ve 7 adet de 15 paylı konut mevcuttur. Toplam pay sayısı 130 paydır. Toplam 8 bağımsız birim olan bu binada, dükkan ve 3 konut birleşse ve ortak karar alırsa 25+ 3*15 =70/130 paya ulaşacak ki geriye kalan 4 konutun toplamı ise 60/130 pay oluşur. Görüleceği gibi iki tarafında bağımsız birim sayısı eşit bile olsa pay dağılımından dolayı dükkan + 3 konut (70/130) ile karar alıcı hale gelmektedir.
Ancak bu maddenin yürürlüğe giriş tarihi yayınlanma tarihinden bir yıl sonra olarak belirtilmiş olup 08.11.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir.
Kentsel dönüşümün en büyük faydası şüphesiz kamulaştırma hakkıdır. Bu sayede 2/3 çoğunluğu sağlayan taraf inşaatın ileri aşamaları için gerekli kararları alabilecektir.
Bunun yanında;
Kentsel dönüşüm kapsamında ruhsat harçlarından muafiyet
Kentsel dönüşüm kredi faiz desteği
Kentsel dönüşüm kira yardımı
Noter harçları ve damga vergilerinden muafiyet
olmak üzere diğer faydaları sayılabilir.
Ayrıca bazı belediyelerin kentsel dönüşüme giren binalar için yada parsellerin birleşerek belirli ilave alanlar alınabilmektedir. Bu konuda detaylı bilgiyi ilçe belediyelerinizin İmar Müdürlüklerinden öğrenebilirsiniz.
Sayfamızdaki tüm içerik, yazı ve görseller firmamızca hazırlanmıştır. Firma izni olmadan içerik, yazı ve görsellerin bir kısmının veya tamamının kopyalanması ilgili yasalar ve telif hakları kanunlarınca suçtur. Firmamızca yapılan periyodik incelemelerde bu fiili işleyen firmalar ve müşterileri hakkında yasal işlem yapılacaktır.
Oluşturulma Tarihi: 06/07/2012
Güncelleme Tarihi: 23.11.2023